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北京房地產(chǎn)新聞:

到訪客戶轉(zhuǎn)化率變慢 一線城市樓市加速"變天"

“沒有最嚴(yán),只有更嚴(yán)”房地產(chǎn)調(diào)控,起于2016年9月30日,至今算來,已實(shí)施10個(gè)月。調(diào)控火力點(diǎn)頭號(hào)目標(biāo)的北京、上海、深圳等一線城市,無論是房?jī)r(jià)上漲幅度,還是成交量,均掉頭直下。

彌漫于2016年的房企“不差錢”的拍地豪氣,也已經(jīng)結(jié)束。在金融監(jiān)管 “圍堵”各類金融杠桿、貨幣市場(chǎng)資金利率上行的雙重壓力下,房地產(chǎn)再次進(jìn)入“大考”時(shí)刻。

“房地產(chǎn)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)比例正在下降,現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入了限制性發(fā)展周期,不可能像過去那樣保持高速增長。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為,一線城市量?jī)r(jià)齊跌,很難創(chuàng)新高,重要原因是土地供應(yīng)一直在縮減。

政策已形成效力

來自龍湖集團(tuán)內(nèi)部采用二級(jí)客數(shù)的轉(zhuǎn)化率監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。所謂二級(jí)客數(shù),指的是到達(dá)售樓處的客戶的來往,轉(zhuǎn)化率指的是有多少人買了房子。龍湖集團(tuán)副總裁袁春在剛剛結(jié)束的博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示,這一數(shù)據(jù)在今年3月份達(dá)到最高點(diǎn),來到龍湖售樓處的100個(gè)客戶有13人買了房子。到6月份,這一數(shù)據(jù)已經(jīng)下降到11人。龍湖監(jiān)測(cè)的另一個(gè)數(shù)據(jù)是客戶來了多少天形成成交,3月份大概是3.3天,6月份監(jiān)控的數(shù)據(jù)是7.6天。“這是一個(gè)判斷指標(biāo),從指標(biāo)來看,政策已經(jīng)形成效力,下半年一定會(huì)體現(xiàn)出來,我們只能謹(jǐn)慎地看待市場(chǎng)。”

在房?jī)r(jià)方面,7月18日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)。6月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。同比方面,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落,70個(gè)大中城市中一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)回落。

在銷量方面,某房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,7月上半月,監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅銷售面積為1136萬平方米,環(huán)比6月上半月減少2%,同比減少20%。同比來看,50個(gè)城市中有33個(gè)城市出現(xiàn)同比下跌,其中跌幅最大的城市為北京,同比跌幅為74%。從不同類型城市來看,7月上半月,一二三線50個(gè)典型城市新建商品住宅銷售面積環(huán)比增幅分別為-8%、8%和-13%,同比跌幅分別為56%、12%和18%。一線城市銷售量下滑最為明顯。

如果說開發(fā)商在去年年底時(shí)尚對(duì)調(diào)控政策的嚴(yán)厲程度存有迷惑,現(xiàn)在幾乎所有開發(fā)商都已意識(shí)到,市場(chǎng)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)放松。

在不可抗的政策局勢(shì)下,開發(fā)商紛紛積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新路徑,從單一開發(fā)向生活、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸,存量市場(chǎng)、輕資產(chǎn)模式成為主要攻堅(jiān)方向。

歐陽捷同樣認(rèn)為對(duì)一線城市應(yīng)該謹(jǐn)慎看待,“一線城市現(xiàn)在是限人、限地、限錢、限投資投機(jī),房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入全線限制性發(fā)展周期,市場(chǎng)蛋糕會(huì)逐漸縮小。”

供應(yīng)量不足正在導(dǎo)致成交量下降,袁春估計(jì)下半年的成交量將進(jìn)一步萎縮。作為從業(yè)者,袁春感受到政府調(diào)控力度空前,“基本上沒有商量,我覺得今年年底放松是不可能的,明年可以期待,但應(yīng)該是明年下半年以后的事。”

找路者與堅(jiān)守者

一線城市歷來是大型房企的糧倉。在增量市場(chǎng)被扼制,業(yè)績(jī)壓力又必須解救之局面下,開發(fā)商紛紛尋求新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L點(diǎn)。綠地在北京商辦項(xiàng)目體量較大,但在北京對(duì)商住項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)厲限購整頓之后,綠地在6月6日將原來的京津房地產(chǎn)事業(yè)部更名為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部,企業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向河北,特色小鎮(zhèn)成為京津冀房地產(chǎn)事業(yè)部新的發(fā)展戰(zhàn)略

在一線城市,增量市場(chǎng)機(jī)會(huì)減少,開發(fā)商不得不關(guān)注、抓取存量市場(chǎng)的機(jī)會(huì)。歐陽捷表示,租賃住宅將成為一線城市的主流,一旦有機(jī)會(huì),新城控股就會(huì)參與競(jìng)拍。7月24日,上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場(chǎng)成交,競(jìng)得兩幅地塊的公司均為國有企業(yè)。

7月26日,住建部表示,將通過立法明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

這進(jìn)一步說明,未來一線城市的商品住宅市場(chǎng)會(huì)有所萎縮,政府將鼓勵(lì)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。歐陽捷認(rèn)為,開發(fā)商開發(fā)租賃住宅要解決兩大難題,一是只租不售帶來的現(xiàn)金流問題,二是要避免虧損,政府應(yīng)該通過讓利、降低地價(jià)讓開發(fā)商有盈利空間。

一二線城市堅(jiān)守者綠城中國,其執(zhí)行總裁李青岸在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上表示,盡管三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲,但綠城認(rèn)為三四線城市依然不是房地產(chǎn)投資的主要方向,綠城仍然堅(jiān)持北上廣深一線城市和核心二線城市的布局。

面對(duì)一線城市出現(xiàn)的變化,李青岸表示,綠城在提升開發(fā)專業(yè)化水平的同時(shí),積極尋求轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的路徑,成立了小鎮(zhèn)集團(tuán)和管理集團(tuán)。以開發(fā)領(lǐng)域?yàn)橐劳校蛏睢a(chǎn)業(yè)領(lǐng)域延伸。綠城管理集團(tuán)是綠城向代建領(lǐng)域領(lǐng)域延伸的重要平臺(tái),是開發(fā)領(lǐng)域中的輕資產(chǎn)模式。從數(shù)據(jù)上,李青岸相信綠城的市場(chǎng)地位,“綠城中國的待建項(xiàng)目,已經(jīng)達(dá)到166個(gè),總的建筑面積已經(jīng)達(dá)到4881萬平方米,可售金額達(dá)到2848億元,總代建費(fèi)收入金額達(dá)到131億元”。根據(jù)中國指數(shù)院公布的中國房地產(chǎn)代建行業(yè)發(fā)展平均收益的數(shù)字,綠城的總代建總建筑建筑占代建行業(yè)的比例達(dá)到45%,項(xiàng)目銷售金額占到代建行業(yè)比例的19%。

李青岸認(rèn)為,輕資產(chǎn)模式是未來房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要領(lǐng)域。在一線城市,舊城改造的方式也難以為繼,北京和上海這樣的城市,拆遷成本一平方米就高達(dá)5萬元,開發(fā)商紛紛表示這并非一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的方向。李青岸判斷,一線城市很大空間的二次改造或許是未來方向。

以上海為例,上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃主要指標(biāo)顯示,上海預(yù)期新增供應(yīng)租賃住房70萬套,遠(yuǎn)超新增供應(yīng)商品住房45萬套。歐陽捷據(jù)此認(rèn)為,未來上海銷售型住宅用地供應(yīng)不僅將退居二線,而且遠(yuǎn)低于“十二五”期間商品住宅8872.24萬平方米、大約80萬套的實(shí)績(jī),這意味著未來上海的銷售型住房將變得更少。“游戲規(guī)則變了。”

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